Baufinanzierung: Hilfreiche Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung

Baufinanzierung: Wofür bekomme ich einen Baukredit?

Sie können einen Kredit für praktisch alles aufnehmen, auch für die letzten Handgriffe, um Ihr Haus bewohnbar zu machen. Fliesen, Bodenbeläge, Sockelleisten, Farbe – ja, dafür kann man ein Baudarlehen aufnehmen. Kühlschrank, Geschirrspüler, Küchenmöbel, maßgefertigte Schränke – sicher. Fernseher, Radio, Kommode – eher unwichtige Geräte, aber in der Praxis werden sie im Kostenvoranschlag etwas aufgebläht, um genug Geld für die Fertigstellung des Hauses zu haben. Die Banken lassen dies zu: Schließlich wird niemand den Verwendungszweck der letzten Kredittranche überprüfen.

Wie prüft die Bank die Kreditwürdigkeit? Berücksichtigen sie Arbeitsverträge? Wie sieht es mit Ihren Ausgaben aus?

Die Bank prüft Ihre finanzielle Situation. Wenn Sie Einkünfte aus Arbeitsverträgen haben, werden diese ebenfalls berücksichtigt, aber es wird der Durchschnitt der letzten 12 Monate (bei 2 Banken der letzten 6 Monate) herangezogen. Wenn Ihre Ausgaben zuverlässig geführt werden und die meisten auf Überweisungen zu sehen sind, dann ist es sauber.

Bei einem Unternehmen betrachten die Banken die Ergebnisse der letzten 12-24 Monate.

Ich weiß, dass einige Leute ihre Ausgaben gezielt verstecken. Das geht so weit, dass sie Kinder im Kreditantrag verstecken und kinderbezogene Produkte bar bezahlen, damit sie auf den Kontoauszügen nicht auftauchen! Dies kann jedoch leicht festgestellt werden, wenn der Bankanalyst das PIT analysiert.

Manche Menschen pumpen ihr Einkommen auch absichtlich auf, indem sie Freunde, die Unternehmen leiten, bitten, Arbeitsaufträge zu vergeben. Dies ist eine sehr schlechte und illegale Taktik. Die Wahrheit ist, dass Sie sich einen Kredit wahrscheinlich nicht leisten können, wenn die Bank sagt, dass Sie ihn sich nicht leisten können. Schließlich geht es nicht darum, dass Sie in der Lage sind, den Kredit rückwirkend zu tilgen, sondern darum, dass Sie mit Ihrem Kredit gut leben können und darauf vorbereitet sind, dass das Leben verschiedene unangenehme und teure Überraschungen bringt, z. B. den Verlust der Gesundheit oder des Arbeitsplatzes.

Oh, und warum werden Kontoauszüge analysiert? Hauptsächlich zur Bestätigung von Gehaltseingängen und zur Überprüfung von festen Kosten wie Unterhaltszahlungen. Und auch hier sind manche Leute versucht, der Bank nur ein Konto zu zeigen, um nicht alle Ausgaben auszuweisen – auch diese „Taktik“ empfehle ich nicht.

Baufinanzierung Vergleich: Was muss man tun, um ein Grundstück auf Kredit zu kaufen?

Die Liste der Dokumente variiert je nach Bank, ist aber in der Regel sehr umfangreich:

• Auszug und Auszug (oder Kopie der Grundbuchkarte) aus dem Grundbuchamt.
• Entwicklungsbedingungen oder ein Auszug aus dem lokalen Plan für ein bestimmtes Grundstück.
• Grundlage des Eigentumserwerbs.
• Grundbuch.

Einige Banken verlangen laut unserem Baufinanzierung Ratgeber einen Nachweis über den Zugang zu einer öffentlichen Straße. Manchmal reicht eine Bescheinigung oder ein Hinweis auf einer Karte aus.
Vorvertrag – vorzugsweise vor einem Notar unterzeichnet. Sie können ihn auf einem Stück Papier unterschreiben, aber der Notar sorgt dafür, dass die Transaktion für beide Seiten sicher ist und Sie sicher sein können, dass der Vertrag in Ordnung ist. Es ist ratsam, die Vorvereinbarung im Grundbuch eintragen zu lassen, um die Möglichkeit zu minimieren, dass das Grundstück an einem Tag an mehrere Personen verkauft wird.

Bevor Sie zur Bank rennen, sollten Sie Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichen. Ein Baufinanzierung Vergleich ist insofern viel Wert, als das er dabei helfen kann, vorab einen guten Überblick über die Kreditkosten zu verschaffen.

Ich habe Geld für den Kauf eines Grundstücks. Ist es besser, damit ein Grundstück zu kaufen und den Bau zu kreditieren, oder das Grundstück auf Kredit zu nehmen?

Hier die einfache Antwort: Finanzierung des Grundstücks – mit Bargeld!

Der Kredit für das Grundstück und der Kredit für den Bau des Hauses müssen bei derselben Bank aufgenommen werden. Wenn Sie einen Kredit für das Grundstück aufnehmen, müssen Sie entweder für den Bau des Hauses bei derselben Bank bleiben, was ein Nachteil sein kann, oder Sie müssen den Kredit refinanzieren, was zeitaufwendig sein kann und nicht ratsam ist, wenn Sie schnell mit dem Bau beginnen wollen.

Außerdem ist die Möglichkeit, bar zu bezahlen, ein gutes Verhandlungsargument beim Kauf einer Immobilie!

Kann ich einen Kredit für das Grundstück und den Bau des Hauses gleichzeitig aufnehmen?

Ja. In dieser Situation müssen Sie bereits ein Bauprojekt in der Tasche haben. Sie erhalten das Geld für den Bau des Hauses nach Erhalt einer Baugenehmigung oder nach Einreichung eines Bauantrags. Die Möglichkeit einer solchen Finanzierung wird nur bei einigen wenigen Banken gegeben sein.

Kann ich einen Kredit für ein Grundstück bei einer Bank und für den Bau eines Hauses bei einer anderen Bank aufnehmen?

Leider ist dies nicht möglich. Die Bank, die die Baufinanzierung gewährt, möchte, dass die Informationen über die Kreditsicherheiten im Hypothekenbuch „an erster Stelle“ stehen. Das Grundstück und das Haus werden in einem Hypothekenbuch eingetragen. Es ist daher nicht möglich, dass diese Preise von zwei unabhängigen Banken finanziert werden.

Ist es möglich, ein Immobiliendarlehen für ein Grundstück zu erhalten, das außerhalb des Bebauungsplangebiets und ohne Baugenehmigung liegt?

Ja, zu Beginn des Jahres war dies in 2 Banken möglich. Der Gutachter nimmt in den Bewertungsbericht Informationen über das Fehlen eines Planfeststellungsbeschlusses auf.

Es ist jedoch schwer zu sagen, wie sich die Banken in der gegenwärtigen Situation verhalten werden – da es keinen Planfeststellungsbeschluss gibt, kann man nicht zu 100 % sicher sein, was auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden kann.

Wie wählt man einen guten Kreditberater aus?

Sie denken vielleicht, dass Sie keinen Berater brauchen. Ich gebe zu, dass ich vor 10 Jahren die Rolle eines Beraters unterschätzt habe, und ich habe die Dienste vor allem deshalb in Anspruch genommen, weil ich eine ziemlich komplizierte finanzielle Situation hatte (ich war damals Miteigentümer von drei Unternehmen) und jemanden brauchte, der meine Unterlagen in Ordnung bringt und mich an die Hand nimmt. Hätte ich einen Berater in Anspruch genommen, wenn ich einen Vollzeitjob hätte? Was ist denn so schwierig daran, ein paar Dokumente zu sammeln?

Vor 10 Jahren hätte ich aus mehreren Gründen Angst vor einer solchen Zusammenarbeit gehabt:

1. Der Berater könnte etwas Geld von mir wollen. Die Bank bezahlt den Berater, aber wer garantiert mir, dass ich nicht bei einem unehrlichen Berater lande?
2. Der Berater möchte vielleicht, dass ich einen Kredit bei der Bank aufnehme, bei der er die höchste Provision erhält.
3. Vielleicht finde ich einfach jemanden, der inkompetent ist.

Meine Vorbehalte sind nicht unbegründet. In Deutschland gibt es mehrere Tausend Kreditvermittler, unter denen sich sicherlich auch unehrliche Leute befinden.

Der Analyst der Bank lehnte einen Antrag auf eine Baufinanzierung für den Bau eines Hauses ab, aber der Vermittler sagte, er würde helfen, den Analysten zu überzeugen, wenn der Kunde nur ein paar tausend Euro zahlen würde, um „die Kontakte zu pflegen“! Das ist offensichtlicher Unsinn – Sie sollen den Analysten, der den Bankverfahren folgt, in keiner Weise beeinflussen.

Ich habe auch schon von Beratern gehört, die, anstatt das für den Kunden günstigste Angebot auszuwählen, ihm nur 2-3 schlechte Angebote zeigen und behaupten, bei anderen Banken lohne sich ein Antrag aufgrund der geringen Kreditwürdigkeit gar nicht. Die vorgelegten Angebote bedeuten natürlich eine hohe Provision für den Makler.

Natürlich gibt es unehrliche Berater, und man muss sich dessen bewusst sein. Dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die meisten Berater ehrlich sind und sich um die Interessen der Kunden kümmern.

Wie wählt man einen guten Baufinanzierungsberater aus?

• Vermeiden Sie große Beratungsunternehmen. Man weiß nie, ob man es mit einem langjährigen Fachmann zu tun hat oder mit jemandem, dem es an Ausbildung mangelt.
• Suchen Sie nach einem Baufinanzierungsberater, der schon seit Jahren unter seinem Namen tätig ist und viele zufriedene Kunden vorweisen kann. 
• Suchen Sie einen Berater, der Erfahrung mit der Vergabe von Darlehen für den Hausbau hat. Fragen Sie den Berater nach seiner Erfahrung und nehmen Sie Kontakt zu Kunden auf, denen er geholfen hat. Erfahrung bei der Beschaffung von Hypotheken ist nicht immer ausreichend!
• Vermeiden Sie Berater, die nur einen Antrag stellen wollen und behaupten, dass Sie auf jeden Fall einen Kredit bekommen werden. Das ist nicht wahr. Der Wille des Bankanalysten ist unergründlich, und selbst mit 100-prozentiger Sicherheit kann es passieren, dass der Antrag abgelehnt wird. Deshalb sollten Sie immer 3-4 Anträge bei verschiedenen Banken stellen.

Lauf weg von Leuten, die Geld von dir wollen! Es ist die Bank, die den Berater bezahlt, nicht Sie.
Der letzte Punkt ist besonders wichtig und zeigt, dass es sich lohnt, einen guten Berater einzuschalten. Sie können natürlich selbst durch die verschiedenen Bankfilialen laufen, Angebote einholen, sie analysieren, Anträge stellen und Ihre Zeit verschwenden oder jemand anderen das für Sie tun lassen, einen Verbündeten an Ihrer Seite haben und den gleichen Geldbetrag in der Tasche. Ein Baufinanzierungsberater ist motiviert, Ihnen zu helfen (er wird von der Bank nur bezahlt, wenn Sie einen Kredit bekommen), eine Person, die in einer Bankfiliale arbeitet, hat nicht diese Motivation und Bereitschaft zu helfen. Außerdem wird ein Berater Sie auf Dinge aufmerksam machen, die Sie normalerweise nicht beachten würden und die Zeit oder Geld kosten würden.