Baufinanzierung Ratgeber: Das sollten Sie vorher wissen

Noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland konnten Immobilieninteressenten ihren Finanzierungswunsch so günstig umsetzen. Und auch in den nächsten Jahren ist mit einer Zinserhöhung nicht zu rechnen. Im Folgenden soll in Form eines Ratgebers auf die wichtigsten Fragen im Rahmen einer Baufinanzierung eingegangen werden.

Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Viele schrecken beim Kauf einer Immobilie vor den hohen Schulden zurück. Aber auch wer zur Miete wohnt, zahlt ein Darlehen zurück. Allerdings ist es das des Vermieters und der Unterschied ist, dass er niemals Eigentümer dieser Immobilie wird. Dazu ein kleines Beispiel: Wer im Jahr 12.000 Euro Miete zahlt, der zahlt bei einem aktuell durchaus realistischen Marktzins von 0,8 Prozent ein Darlehen von 1.5 Mio. Euro zurück. Wird dann noch eine Tilgung von zwei Prozent berücksichtigt, reduziert sich der Wert auf 429.000 Euro. Und dies ist der Wert, den die neue Immobilie kosten darf ohne, dass der aktuelle Lebensstandard beeinträchtigt wird. Und noch ein wichtiger Punkt kommt hinzu. Während die Mieten auch Inflationscharakter haben, bleibt die Rate inflationsfrei.

Wieviel Eigenkapital wird benötigt?

In der Vergangenheit forderten die Kreditinstitute immer einen Wert von 20 % des Kaufpreises. Auf der anderen Seite sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren massiv gestiegen und vielen jungen Familien dürfte es daher nicht möglich sein Eigenkapital in der erforderlichen Höhe beizusteuern. Die Kreditvergabepolitik der Banken hat sich allerdings in den letzten Jahren der Realität angepasst und finanziert auch bei weniger Eigenkapital. Allerdings sollten mindestens immer die Kaufnebenkosten aus dem bestehenden Eigenkapital finanziert werden. Dabei sollten zukünftige Immobilienbesitzer immer im Hinterkopf behalten, dass der Kreditzins mit geringerem Eigenkapitalanteil immer weiter steigt. Für die Bank steigt im Hintergrund schlichtweg das Kreditausfallrisiko, das auf diesem Weg an den Kreditnehmer in Form höherer Zinsen zurückgegeben wird.

Was verbirgt sich hinter den Kaufnebenkosten?

Der Kauf einer Immobilie ist nicht kostenlos. Den mit Abstand größten Kostenblock stellt die Grunderwerbssteuer dar. Diese Steuer ist eine Ländersteuer und bewegt sich zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Ein Unterschied von drei Prozent, der schnell einige tausend Euro Unterschied ausmachen kann. Der Käufer zahlt darüber hinaus noch eine Gebühr, wenn ein Makler zur Vermittlung eingeschaltet war. Während in der Vergangenheit die Gebühr immer auf den Käufer abgewälzt werden konnte, ist seit Juni 2020 eine Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer vorgesehen. Wie hoch die Maklergebühr sein darf, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. So muss hier mit einem zusätzlichen Aufwand zwischen 2,5 und 3 Prozent Netto gerechnet werden. Abschließend kommen noch Kosten für den Grundbucheintrag, die Erstellung der Kaufurkunde und die Grundschuldbestellung hinzu. Diese Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und Sie können hier grob mit zwei Prozent rechnen.

Der Weg zum bestmöglichen Kredit

Nahezu jedes Kreditinstitut bietet eine Immobilienfinanzierung an. Dabei ist es für den Einzelnen vollkommen unmöglich einen genauen Marktüberblick zu erhalten. Eine ideale Alternative stellen Vergleichsplattformen für Baufinanzierungen, wie Capitalo & Co., dar. Diese greifen tagesaktuell auf eine Vielzahl von Kreditinstituten zu und bieten damit einen einzigartigen Service. Der Kreditnehmer kann dabei sehr einfach seinen aktuellen Finanzierungswunsch eingeben. Dazu gehören der Immobilienkaufpreis, die geplante Darlehenshöhe, die Tilgung und die geplante Festschreibung des Darlehens. Gute Portale stellen dann umgehend eine Reihe von Angeboten zur Verfügung und bieten die Möglichkeit eine Voranfrage zu stellen. Im Rahmen dieser Voranfrage stellt der Interessent eine Reihe weiterer Informationen zu seiner Einkommens- und Ausgabenseite zur Verfügung. Diese dienen der Bank zur genaueren Beurteilung der Risikosituation. Im Anschluss erhält der Kunde dann ein Angebot durch die Bank.

Welche Tilgung passt zu der Finanzierung?

Je niedriger der Zins, desto länger ist die Tilgungsphase – dieser Zusammenhang leuchtet auf den ersten Blick nicht direkt ein. Aber beim zweiten Blick ist erkennbar, dass jeder getilgte Euro mehr Zinsersparnis bringt, je höher der Zins ist. Aus diesem Grund empfehlen Experten heute eine Tilgung von mindestens zwei Prozent. Wer den Traum von seiner eigenen Immobilie erst im fortgeschrittenen Alter realisiert, der sollte seine Tilgung noch etwas höher ansetzen. Denn die Bank geht bei eigengenutzten Immobilien immer davon aus, dass das Objekt bis zum Ende der statistischen Lebenserwartung abgezahlt sein muss.

Welche Laufzeit ist ideal?

Während in der Vergangenheit nur Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von fünf oder zehn Jahren angeboten wurden, gibt es mittlerweile auch Darlehen mit einer Festschreibung von 25 oder sogar 30 Jahren. Der Vorteil aus Sicht des Darlehensnehmers ist eine Zinssicherheit über viele Jahre. Diese wird allerdings mit dem Nachteil eines höheren Zinses erkauft. Aber es gibt eine Besonderheit bei Darlehen mit einer langen Laufzeit über zehn Jahren. Hier hat der Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht, welches er sechs Monate vor Ende der Zehn-Jahresfrist geltend machen kann. Wer dieses Sonderkündigungsrecht im Hinterkopf behält, der kann viel Geld sparen. Ist bspw. der Zins nach zehn Jahren immer noch sehr niedrig, kündigt er das langfristige Darlehen und schließt dann ein Darlehen mit einer zehn-jährigen Laufzeit ab. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen lässt er das Darlehen weiterlaufen. Die Bank hat nämlich kein Sonderkündigungsrecht, wie es dem Verbraucher zusteht.

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