Was ist eine Baulast und was muss ich darüber wissen?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der lokalen Baubehörde. Hier lesen Sie, welche verschiedenen Baulasten es gibt und wie Sie einen Baulasteneintrag vornehmen.

Was versteht man unter einer Baulast?

Hierbei handelt es sich um eine rechtliche Einschränkung, die bei der Nutzung oder Bebauung von Immobilien gilt. Die Baulast gibt dem Immobilien-Eigentümer klar vor, was auf dem Grundstück durchgeführt werden darf und was nicht. In diesem Sinne ist eine Baulast eine Verpflichtung, die Eigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde eingehen.

Baulasten: Wie kann so eine Verpflichtung aussehen?

Geht ein Grundstückseigentümer Baulasten ein, verpflichtet er sich zum Beispiel dazu Teile der Grundstücksflächen nicht als Abstandsflächen zu nutzen. Laut diesem Baulasten Ratgeber ermöglichen Baulasten aber auch Baupläne, wenn diese eigentlich nicht umsetzbar wären. Das kann der Fall sein, wenn eine Baulast einen Mangel am Grundstück ausgleicht. Zu beachten gibt es also viel. Doch die Baulasten sind alles andere als nur negative Verpflichtungen, denn sie können sogar rechtliche Hindernisse bei der Bebauung umgehen.

Wann wird eine Baulast wirksam?

Eine Baulast greift, wenn sie in das Baulastenverzeichnis eingetragen wurde. Hier sollten Sie sich informieren, ob Ihr Bundesland solch ein Verzeichnis führt, denn das ist nicht überall der Fall. Als Alternative dienen die sogenannten Grunddienstbarkeiten, die in das Grundbuch eingetragen werden.

Wo kann ich das Baulastenverzeichnis einsehen?

Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten Sie, wenn ein “berechtigtes Interesse” nachgewiesen werden kann. Dieses Interesse haben Grundstückseigentümer und Kaufinteressenten eines Grundstücks.

Wie beantrage ich eine Baulast?

Um eine neue Baulast zu beantragen und in das Verzeichnis einzutragen, bedarf es einiger Unterlagen. Zu diesen zählen:
  • Antrag für das zu belastende Grundstück
  • Unterschrift des Antragstellers (öffentlich beglaubigt)
  • Verpflichtungserklärung

Tipp: Ist mit der Beantragung ein konkretes Bauvorhaben geplant? Dann besprechen Sie die Details am besten mit der Bauaufsichtsbehörde.

Anträge gibt es online auch als Mustervorlage zum kostenfreien Download!

Welche Arten der Baulast gibt es?

Anbaulast

Bei einer Anbaulast ist der Eigentümer verpflichtet, sein Haus bündig an die Bebauung des Nachbargrundstücks zu errichten.

Abstandsflächenbaulast

Es besteht eine Abstandsflächenbaulast? Dann können Sie als Eigentümer die geplanten Flächen nicht bebauen. Oder anders gesagt: Eigentümer können diese Flächen nicht ebenfalls als Abstandsflächen nutzen. Das kann eintreten, wenn ein Hausbau auf dem Nachbargrundstück geplant ist. Dann wird eine Abstandsflächenbaulast definiert, damit der liebe Nachbar die Abstandsflächen auf seinem Grundstück unterschreiten darf.

Erschließungsbaulast

Diese Regelung macht es erst möglich, dass sich ein Nachbargrundstück erschließen lässt. Die Baufläche dient als Zuwegung oder für das Verlegen von Leitungen. Doch Achtung: Es gibt hier einen klaren Unterschied zwischen Baulast und Wegerecht. Das Wegerecht steht nämlich im Baulastenverzeichnis, sondern findet sich im Grundbuch.

Stellplatzbaulast

Die Nutzung von Stellflächen durch Dritte ist über diese Baulasten-Art geregelt. Der Grundstückseigentümer duldet hier die Verwendung von Stellflächen durch Dritte auf seinem Grund und Boden. Das heißt: Anwohner in der Straße dürfen die Stellplätze auf dem Grundstück benutzen.

Vereinigungsbaulast

Zwei Grundstücke wirtschaftlich nutzen? Kein Problem mit der Vereinigungsbaulast. Diese greift bei der Teilung von Grundstücken. Zum Beispiel kann es sein, dass die Bebauung auf einer der Hälften nicht den Vorschriften der Bauordnung entspricht. Dann greift man zu dieser Baulast.

Mindert eine Baulast den Wert meines Grundstücks?

Baulasten beeinflussen den Wert einer Immobilie. Das ist unumwunden so. Doch nicht jede Baulast muss zwangsläufig den Wert des Grundstücks inklusive Haus mindern. Eine Minderung besteht dann, wenn eine Nutzfläche dem Eigentümer praktisch nicht mehr zur eigenen Verfügung steht. Bei einer Stellplatzbaulast kann das der Fall sein, wenn auf der Fläche regelmäßig Anwohner parken. Kommt die Grundstücksfläche aber der Gemeinde zu gute, zum Beispiel für den Brandschutzfall, hat das keine Auswirkungen auf den Wert.

Erfahrenen Gutachter zu Rate ziehen

Egal um welche Baulastart es sich handelt: Es kann nicht schaden, einen Immobilien-Experten um Rat zu fragen. Dieser kann im Zweifelsfall Pro und Contra auflisten. Bei einer straken Wertminderung sollte jeder Grundstückseigentümer abwägen, ob er die Baulast eingeht.

Baulasten wieder löschen lassen

Lässt sich eine eingetragene Baulast auch wieder löschen? Das geht – unter einer Bedingung. Wenn das öffentliche Interesse daran nicht mehr besteht, kann diese wieder aus dem Verzeichnis ausgetragen werden.

Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein geplantes Bauvorhaben doch nicht mehr so umgesetzt werden soll. Es gibt auf einmal eine andere Lösung zum Bau der Stellplätze? Dann ist die eigentliche Baulast nicht mehr notwendig.

Doch wie immer im Leben: Von allein passiert hier nichts. Für eine Löschung müssen die Beteiligten selbst aktiv werden. Bevor die Baulast ausgetragen wird, werden die Beteiligten auch noch befragt. Doch die Mühe lohnt sich, vor allem vor einem potentiellen Verkauf des Grundstücks. Der Verkauf eines Grundstücks läuft unkomplizierter ab, wenn es keine erklärungsbedürftigen Baulasten mehr gibt.

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